Erbengemeinschaft: Wie mehrere Erben über das Haus entscheiden

Erben mehrere Personen ein Haus, gehört es ihnen gemeinsam, und keiner kann allein darüber verfügen. Laufende Dinge wie Reparaturen oder eine Vermietung entscheiden die Erben mit Mehrheit nach Erbteilen. Verkaufen oder belasten geht nur, wenn alle zustimmen. Jeder Erbe kann aber jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird.

Was eine Erbengemeinschaft ist

Eine Erbengemeinschaft entsteht von selbst, sobald mehr als eine Person erbt. Das Haus gehört dann nicht jedem zu einem Teil, sondern allen zusammen (§ 2032 BGB). Das gilt für Geschwister genauso wie für Nichten, Neffen oder entfernte Verwandte, die sich vielleicht kaum kennen.

Was mit Mehrheit geht und was alle unterschreiben

Die Regeln stehen in § 2038 BGB und § 2040 BGB. Die Mehrheit richtet sich nach den Erbteilen, nicht nach Köpfen (§ 745 BGB). Wer die Hälfte erbt, hat also die Hälfte der Stimmen.

Wenn einer im Haus wohnt

Wohnt ein Erbe im Haus, können die anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen, meist in Höhe einer anteiligen Miete. Das sollten die Erben früh und schriftlich regeln, damit später kein Streit über rückwirkende Beträge entsteht.

Wie man auseinanderkommt

Jeder Erbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB). Für ein Haus gibt es dafür vier übliche Wege:

• Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Erbteilen teilen.
• Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Grundlage ist ein Wert, auf den sich alle einigen, am besten nach einer Bewertung.
• Erbteil verkaufen: Ein Erbe verkauft seinen Anteil an der Gemeinschaft. Die anderen Erben haben dann ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
• Teilungsversteigerung: Einigen sich die Erben nicht, kann jeder die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Das dauert oft lange und bringt häufig weniger als ein freier Verkauf.

Bei einer Übernahme zahlt der übernehmende Erbe den anderen ihren Anteil am Wert aus. Gehört noch eine Grundschuld zum Haus, wird sie vorher vom Wert abgezogen. Die Übernahme wird notariell beurkundet, danach schreibt das Grundbuchamt das Haus auf den neuen Eigentümer um. Die anderen Erben scheiden damit aus der Gemeinschaft aus, soweit es um das Haus geht.

Steuern bei Verkauf und Auszahlung

• Grunderwerbsteuer: Übernimmt ein Miterbe das Haus, um den Nachlass zu teilen, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Für die Frist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt der Zeitpunkt, zu dem die verstorbene Person das Haus gekauft hat (§ 23 EStG). Hat sie selbst darin gewohnt, ist ein Verkauf oft steuerfrei.
• Ausgezahlte Anteile: Was ein Miterbe den anderen für ihre Anteile zahlt, gilt für ihn steuerlich als Kauf. Verkauft er das Haus innerhalb von zehn Jahren weiter, kann auf diesen Teil Steuer anfallen.

Ob und wie viel Steuer im Einzelfall anfällt, klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Was bei Streit hilft

• Alle Erben bekommen dieselben Unterlagen und Zahlen.
• Eine Person übernimmt die Verwaltung, mit schriftlicher Vollmacht der anderen.
• Bei festgefahrenem Streit kann eine Mediation helfen, bevor jemand die Versteigerung beantragt.
• Fragen zu Pflichtteil, Ausgleich von Schenkungen oder Pflegeleistungen gehören zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Erbrecht.

Häufige Fragen

Kann ein Erbe den Verkauf blockieren?

Ja, ein Verkauf braucht die Zustimmung aller. Wer blockiert, kann aber nicht verhindern, dass ein anderer Erbe die Teilungsversteigerung beantragt.

Muss ich mit Verwandten erben, die ich nicht kenne?

Ja, wenn sie nach Testament oder gesetzlicher Erbfolge Erben sind. Sie können das Erbe aber auch ausschlagen, innerhalb von sechs Wochen.

Wer bezahlt Grundsteuer und Versicherung, solange das Haus nicht verkauft ist?

Die Erbengemeinschaft, also alle nach ihren Erbteilen. Meist wird das aus einem gemeinsamen Konto bezahlt.

Kann ich meinen Anteil einfach verschenken?

Ja, einen Erbteil kann man übertragen. Dafür ist ein notarieller Vertrag nötig (§ 2033 BGB).

Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen?

Grundsätzlich unbegrenzt. Sie endet erst, wenn der Nachlass aufgeteilt ist.

Muss ein Miterbe Grunderwerbsteuer zahlen, wenn er das Haus übernimmt?

Nein, wenn er es zur Teilung des Nachlasses übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Das gilt auch für Ehegatten der Miterben.

Wer verwaltet das Haus, bis es verkauft ist?

Alle gemeinsam. Praktisch ist es, eine Person mit schriftlicher Vollmacht der anderen zu beauftragen, die Rechnungen zahlt und Termine wahrnimmt.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Gerichtskosten und ein Gutachten über den Verkehrswert, die aus dem Erlös bezahlt werden. Dazu kommt oft ein niedrigerer Preis als beim freien Verkauf.